三大因素引发港内房股大涨 地产蓝筹仍是未来追逐热点

股票王

三大因素引发港内房股大涨 地产蓝筹仍是未来追逐热点

29日港股交易中，中国恒大股价大涨近23%，再创反弹新高，碧桂园、融创中国单日股价涨幅也在9%至10%不等。摩根士丹利近期发表研报预计，2016至2019年间中国恒大负债比率会大降，盈利可能年复合增长56%，或获得市场重估。中国恒大将会在8月公布中期业绩及计划在内地A股借壳上市，这些均有机会成为股价催化剂，同时管理层表示2017年6月可能再引入第二轮策略投资者。机构认为，在政策的接连调控下，房地产行业集中度有望进一步提升。大型房企在融资拿地方面更有优势，受到资本市场青睐，容易获得更高的债券评级。从大型房企的今年前四月销售数据看，招商蛇口销售面积和销售金额分别增长63.1%、82.2%，万科A增长57.8%、73.3%，保利地产签约面积和签约金额分别增长24.4%、28.3%。
过去一周，中国恒大的股价在年初以来翻番的基础上，再度大涨54%，也带动其他主要内房股进一步上升。其中碧桂园、融创中国、龙湖地产等分别上涨16%、13%、16%。东方证券认为，伴随房地产市场过去4个月的热销，今年全年销售面积增速大概率为正，三四线城市的热销也带动以三四线城市布局为主的公司盈利及现金流出现明显改善，使这一类公司比其他地产公司进入一二线城市更具有优势。同时由于去年房地产销售面积增速高点出现在4月，基数效应将导致5~6月房地产同比增速出现明显反弹，市场对地产行业热销的预期会更为乐观。当前港股内房股的大涨很大程度上与以上三大因素有关。
梳理历史上房地产调控及市场表现发现，A股地产与内房股的年度表现接近，但从年内波动看，内房股走势更像是销售数据的同步指标，港股投资人投资更倾向于对数据做出直接反应，当全国（或者公司）公布的销售数据转好时，股价会出现明显上扬，对政策的评估相对较中性。而A股投资人更看重政策走向及影响评估，对销售数据本身的变化相对中性。所以，未来一段时间内，限购限贷限售等调控政策手段的变化、房贷松紧及利率水平的变化仍将是主导A股地产的主要因素。
研究历史发现，A股地产与上证综指同涨同跌，且弹性较上证综指更大，今年来，A股地产与上证综指出现一定背离，在上涨综指不涨不跌的情况下，地产板块下跌5%，这主要因前期调控政策出台带来的负面影响，判断尽管今年销售增长较去年低，但楼市出现大幅向下调整的可能性较低，有利于公司集中度进一步的提升。500-1500亿元销售规模的公司可以被视为第三梯队的地产公司，相对而言这些公司杠杆率更低，获取土地储备更容易，进入第一、第二梯队的可能性进一步增长，是规模扩张最具确定性的一类公司。据此推荐招商蛇口，建议关注华夏幸福、新城控股。其他蓝筹公司推荐嘉宝集团，建议关注华侨城A、保利地产。
风险提示：调控政策超预期。销售大幅低于预期。

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