建发股份(600153)一级土地招拍挂超预期，2019年分红收益率有望达6.6%

步步为赢

　　建发股份(600153)近况
　　2019年10月17日，建发股份发布公告将挂牌出让后埔-枋湖旧村改造项目的“2019P01”地块，建筑面积13万平米，并于11月19日以59.4亿元价格出让，我们预计将贡献2019年归母净利润9-10亿元，约占2018年归母净利润20%。
　　12月2日公司发布公告，将于12月24日挂牌出让后埔-枋湖旧村改造项目另一地块“2019P05”，建筑面积17万平米，起拍价61亿元，我们保守估计将会贡献10亿元2019年归母净利润。考虑到2018年12月21日同样进行了一级土地招拍挂，并且计入了2018年净利润，我们认为今年12月的招拍挂计入19年利润概率较高。
　　此次第二块土地招拍挂超市场预期（市场一致预期为2019年出让一块），且当前股价又跌回了2019年年初水平，处于历史低位，目前2019年市盈率仅4.6倍，2019年分红收益率有望达到6.6%，稳定收益属性强。回顾历史，2018年公司公告第二块一级土地招拍挂结果后，股价在三个多月内上涨50%，我们认为今年的第二块招拍挂同样有望成为股价上涨的催化剂。
　　评论
　　一级土地招拍挂超预期：2019年两块一级土地招拍挂预计将贡献18-20亿元归母净利润，公司供应链和房地产结算方面预计维持10%左右的稳健增长，即使我们保守考虑公司计提减值拨备，净利润也将在2018年高基数的情况下维持7%的增速（此前我们和市场预计盈利同比略降）。
　　向前看，公司已售未结业务隐含了超70亿元净利润，预计将在未来2-3年陆续结算；另外，公司企业文化优秀，激励机制较好，供应链业务也在不断获取市场份额；融资成本很低（基准利率水平）。以上三点将驱动公司中长期业绩持续稳健增长。
　　估值建议
　　由于我们原本预计在2020年确认的一级土地开发提前至2019年，上调2019年盈利12%至50.0亿元，下调2020年盈利10%至47.3亿元，对应2019/20年净利润增速为7.1%和-5.6%。当前股价为8.08元，对应19/20年4.6/4.8倍P/E。我们重申跑赢行业评级，维持目标价12.1元（对应50%上涨空间），分别对应19/20年6.9/7.3倍P/E，2019年分红收益率也已有望达6.6%。
　　风险
　　房地产调控政策趋严；大宗品市场剧烈波动。

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