蓝光发展(600466)上半年销售稳健，土地投资快速增长

步步为赢

　　事件
　　蓝光发展(600466)发布上半年经营简报：2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元，同比增长12.46%；销售面积514.8万平米，同比增长33.99%；竣工面积127.1万平方米，同比增长21.75%。上半年房屋出租率78.98%，租金收入7720.56万元。
　　点评
　　上半年完成1100亿元销售目标的42.3%。2019年1-6月房地产业务实现销售金额465.30亿元，同比增长12.46%；销售面积514.8万平米，同比增长33.99%；已完成全年1100亿元销售目标的42.3%。从区域布局来看，公司销售主要还是集中在华东、华中、成都三大区域，分别占比26%、25%、23%，公司在持续深耕成渝区域的同时，全国布局战略已初见成效。公司上半年累计拿地金额171亿元，同比增长57%；拿地面积488万平米，同比增长12%，拿地金额占同期销售金额的37%；拿地楼面均价3516元/平米，占同期销售均价的38.9%，能够有效保障未来毛利率情况。
　　出租率维持高位，租金水平略有回落。控股子公司嘉宝股份IPO境外上市已获得中国证监会核准。2018年嘉宝股份实现营业收入13.99亿元，同比增长43.95%；净利润2.89亿元，同比增长49.15%。预计未来独立上市后，嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速，也将进一步增强蓝光业绩稳定性。2019年上半年公司可供出租建面达35.33万平米，实际出租建面27.9万平米，同比增长8.5%；出租率78.98%，同比提升17.36个百分点，实现租金收入7720.56万元，平均租金46.11元/平米/月，同比减少8.5%，主要系商业物业出租率提升，出租物业结构有一定变动。
　　上半年业绩增长超预期。2019年上半年，公司归母净利润同比增加6.25亿元，达12.45亿元，同比增长约101%；扣非后归母净利润同比增加5.90亿元，同比增长约98%。业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大，房地产项目结转收入增加；同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划，2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元，2018年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心，也体现出对公司快速发展的决心。
　　投资建议：蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化，并购合作拿地具备成本优势；物业服务、医疗业务协同并进；完善激励制度促进上下同心，高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.13、1.53、1.83元人民币，对应PE分别为5.63、4.18、3.48倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行，棚改不达预期。

czy112

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