招商蛇口(001979)销售延续高增，财务状况稳健

步步为赢

　　事项：
　　招商蛇口(001979)公布2019年一季报，实现营收43.5亿，同比下降53.7%，归母净利润26.3亿元，同比下降55.0%，对应EPS0.32元，位于此前业绩预告区间中枢位置。
　　平安观点：
　　高基数致净利下滑，全年业绩增长无虞。公司一季度实现营收43.5亿，同比下降53.7%，归母净利润26.3亿元，同比下降55.0%。利润下滑主要因：1）2018年Q1由于结算高毛利率的深圳双玺花园、转让上海和北京三项资产带来的较高业绩基数；2）受公司工程节点铺排影响，竣工及结转面积年度内分布不均衡，期内结算面积较少。期内子公司乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿，为利润主要来源。由于期内销售远大于结算，期末预收款较上年增长13.5%至686.1亿，叠加2019年100.9%的计划竣工增速，全年业绩仍有望保持较高增速。
　　销售延续高增，全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积188.9万平，同比增加26.9%；签约销售金额379亿元，同比增加21%；销售均价20059元/平米，较2018年全年均价下降2.7%。公司2019年目标2000亿，同比增长17.2%，考虑公司可售货值达3500亿，且主要位于核心一二线，全年完成销售目标概率较大。
　　拿地节奏平稳，持续聚焦核心城市。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，一季度在合肥、北京、重庆等地新增建面100.8万平、总地价109.2亿元，分别为同期销售面积、销售金额的53.4%、28.8%，较2018年全年下降110.7个、25.4个百分点。平均地价10833元/平，为同期销售均价54%，成本依旧可控。
　　财务状况稳健，回购彰显信心。期末公司在手现金623.6亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的148%，短期偿债压力较小。期末净负债率、剔除预收账款的资产负债率为56.7%、54.4%，较期初分别上升11.7个和下降5.6个百分点。期内耗资22.2亿回购9744.4万股，占总股本的1.23%，回购均价21.75元，均彰显对中长期发展信心。
　　投资建议：
　　维持原有盈利预测，预计2019-2020年EPS分别为2.41元和2.93元，当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风，维持“强烈推荐”评级。

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