中国国贸(600007)物业再渗透，业绩持续兑现

步步为赢

　　中国国贸(600007)发布18年中报，实现营收15.5亿元，同比增长23.68%；归母净利4.04亿元，同比增长36.92%；EPS0.4元。

　　业绩持续反弹，完成率过半：报告期公司营业收入同比增长23.68%，收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献：国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市，报告期内则已全面运营，目前写字楼基本满租，商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准；业绩较大幅度增长36.92%，主要原因有：1、国贸三期B阶段项目逐步成熟，期间费用率也开始下滑；2、期内收到政策奖励款、租户提前解约的违约罚款和投资收益。业绩目标完成过半，全年实现业绩预期无虞。
　　东城项目入市平滑公寓改造期影响：公司目前的入市物业均已运营成熟，写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%，公寓物业出租率大幅下滑，这主要因为公司对公寓进行装修改造，从4月起停止营业。租金水平角度，上半年三项物业平均租金均较去年有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响，预计全年平均租金有望继续上行。7月，国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用，东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收，从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD片区虽有部分优质写字楼竞品入市，但更多需求也将在此汇聚，未来供需走向均衡，叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限，公司稳定收租的时代值得期待。
　　负债率低位运行，纯收租时代到来：资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B的入市，公司在建工程急速缩量。公司负债结构乐观稳健，融资成本和债务违约风险均控制在低位，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性，也是目前A股市场的稀缺标的。
　　盈利预测与投资评级
　　预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元，给予“增持”评级。

czy112

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