招商蛇口（001979）：单月销售同比表现亮眼，销售端超预期概率较高

股票王

        事件：公司公告经营简况，11月公司实现签约金额292.61亿元，YOY+63.05%；实现签约面积127.01万方，YOY+34.87%。1-11月累计实现签约金额2454.67亿元，YOY+24.57%；累计签约面积1070.55万方，YOY+5.63%。

        单月销售同比表现亮眼，销售端超预期概率较高

        11月公司实现签约金额292.61亿元，YOY+63.05%，环比+12.41%；实现签约面积127.01万方，YOY+34.87%，环比+3.90%；对应销售均价23038元/平米，YOY+20.89%，较上月均价提升1744元/平米。1-11月累计实现签约金额2454.67亿元，YOY+24.57%，较上月增速提升3.86pct；累计签约面积1070.55万方，YOY+5.63%，较上月增速提升3.00pct；对应累计销售均价22929元/平米，YOY+17.93%。11月单月销售同比增速再次刷新年内记录，量涨价升带动环比走强。1-11月累计签约金额已完成全年销售目标（2500亿元）的98.2%，预计目标超预期完成概率较高。

        单月新增项目以华东及华南一二线城市为主，权益比例略有降低

        11月新增项目11个，分别为上海、广州、佛山、南京33%（+2）、大连、杭州、苏州（+2）、济南、漳州。以总地价口径计算，按城市能级划分，一线城市：二线城市：三线城市＝44%：54%：2%；按经济圈划分，长三角：珠三角：环渤海：海峡西岸＝50%：35%：13%：2%；按区域划分，华东：华南：东北＝57%：35%：8%，单月新增项目以华东及华南地区的一二线城市为主。

        11月新增土地面积61.1万方（环比+38%），新增规划建面153.1万方（环比+51%），新增总地价216.0亿元（环比+52%），以权益口径看，新增权益土地面积33.2万方（环比+10%），权益建面84.4万方（环比+33%），权益地价99.7亿元（环比+19%）。1-11月累计获取土地项目84个，累计土地面积565.8万方（YOY-10%），累计规划建面1392.3万方（YOY+7%），累计总地价1331.3亿元（YOY+54%）；对应权益口径，累计权益土地面积377.5万方（YOY+8%），累计权益建面900.4万方（YOY+25%），累计权益地价849.9亿元（YOY+81%）。以建面、金额计算的权益口径，单月权益比例分别为55.1%、46.2%，累计权益比例分别为64.7%、63.8%，累计权益比例高于19年全年权益比例55.2%、53.6%，单月权益比例相对较低主要由于当月新增体量较大的项目采取合作拿地的模式。

        拿地力度较强，一线城市项目占比较高拉高单月楼面单价

        11月拿地力度、权益拿地力度分别为73.8%、34.1%，1-11月累计拿地力度、权益拿地力度分别为54.2%、34.6%，均高于2019年整体的拿地力度（44.0%）、权益拿地力度（23.6%），年初至今拿地端一直保持较为积极的态度。

        11月新增项目楼面单价14108元/平米，楼面价/销售均价61.2%，单月新增项目楼面价较高主要源于当月新增项目中一线城市占比相对较高。1-11月累计楼面价9562元/平米，累计楼面价/销售均价41.7%，较19年全年（36.9%）有所提升。

        投资建议：公司11月销售同比增速再次刷新年内记录，1-11月累计签约金额已完成全年销售目标的98.2%，预计目标超预期完成概率较高。同时公司年初至今拿地端一直保持较为积极的态度，为未来规模增长奠定基础。我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为165亿、189亿、226亿，对应EPS分别为2.08元、2.39元、2.85元，对应PE为6.60、5.75、4.81，维持“买入”评级。

        风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。

czy112

谢谢分享