中南建设(000961)深耕长三角区域，销售高速扩张可期

步步为赢

　　聚焦地产与建筑，股权激励激发内生动力中南建设作为中南集团旗下的上市平台，包含最重要的两大业务板块：地产（中南置地）和建筑（中南建筑）。2015年，公司引入明星经理人陈凯，实行标准化管控和高周转策略，与小盘深耕战略紧密契合，公司营收与业绩实现大幅增长。2018年7月的股权激励计划有望激发骨干人员的内生动力，公司的核心竞争力有望进一步提升。
　　销售：从大盘策略到小盘深耕，销售规模实现跨越式增长公司早期以大盘开发项目为主，凭借土地成本优势提升开发利润空间。自2015年起，公司贯彻小盘深耕模式，城市布局方面加快向一二线城市转移，项目选择方面从百万大盘项目变为10万方左右的小盘项目。2015—2017年，公司销售规模连续两年实现翻番，销售排名从2015年第42名跃升至2017年第18名（克而瑞口径），实现跨越式发展。
　　拿地：持续深耕长三角，城市布局进一步优化公司从2015年以前的“打包拿地为主、挂牌拍卖为辅”拿地策略转为2017年的“找洼城、寻洼区、拿洼地”，坚持精选区域策略，以在核心都市圈周边拓展土地为主，在投资布局上继续加强对于二线城市及热点城市的布局。公司在长三角区域土储丰富，有望充分受益于长三角一体化的国家战略。
　　财务：净负债率下降，利润率提升，费用率有望维持稳定2018年公司财务方面逐步改善。
　　1）2018年末净负债率降为191.52%（2017年末为233.22%）；经营性现金净流入194.32亿元（2017年末为-29.38亿元）。
　　2）2018年毛利率、净利率分别为19.56%、5.77%，分别同比增加3.25、4.01个百分点。3）2018年三项费用率保持稳定。随着品牌影响力的逐步提升，未来公司费用率有望维持稳定。
　　投资建议：深耕长三角，经营边际改善可期，维持“买入”评级中南建设立足于长三角，城市布局持续优化。战略方面由大盘策略转向小盘深耕，销售规模持续翻番。2018年公司净负债率下降，利润率提升，财务状况持续向好，经营边际改善可期。
　　预测公司2019、2020年EPS分别为1.10、1.89元，对应当前股价PE分别为8.0倍、4.7倍。NAV每股15.81元，4月30日收盘价折让约44.33%；维持“买入”评级。

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