新城控股(601155)“住宅+商业”齐飞，业绩破百亿规模

步步为赢

　　新城控股(601155)发布2018年年报：2018年全年实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；基本每股收益4.69元，加权平均净资产收益率41.91%。
　　点评
　　盈利能力持续改善，归母净利破百亿。新城控股2018年实现营业收入增速33.58%，归母净利润同比增长74.02%，此前公司公告2018年业绩区间在90-105亿元，最终业绩落在区间最上限。公司业绩大幅提升主要由于：1）公司结转提速，盈利能力持续提升，毛利率高达36.69%，较2017年提升1.1个百分点，再创历史新高。2）投资物业的公允价值变动损益达27.85亿元，主要因公司本期新转入投资性房地产的项目较多，带来公允价值变动损益。3）投资收益大幅增长，2018年投资收益22.67亿元，同比增长320.59%。
　　销售靓眼，投资积极，土储充沛。
　　公司2018年实现合同销售额达2210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1800亿销售目标的122.83%；销售面积达1812.06万平米，同比增长95.21%，增速位列十强房企第一。根据CRIC数据，公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位，较2017年度上升4位和5位。公司坚持贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，苏州区域销售突破200亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售。投资方面，公司全年新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，同比增长41%，平均楼面地价仅2330元/平米，占同期销售均价12201元/平米的19%，未来项目毛利水平有保障。公司目前土储十分充沛，在建面积7158.91万平米，未开发建面3125.82万平米，以2018年销售均价计算，公司在建及未开发货值超12500亿元。
　　杠杆水平持续下降，融资成本略有提升。
　　公司有效控制自己的杠杆水平，2018年资产负债率84.57%，剔除预收后资产负债率仅49%，同比下降9个百分点；净负债率38%，同比下降25个百分点。2018年公司积极拓宽融资渠道，多元化融资。在融资环境趋紧背景下，公司融资成本有所上升，平均融资成本达6.47%，相较2017年末上升115BP。
　　优质商业出租率高位，全国布局均衡拓展。公司今年新开业新城吾悦广场19个，开业规模位居行业第二，累计开业新城吾悦广场达42个，已开业面积390.40万方，同比增长72.25%；全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%，较2017年继续提升0.92个百分点。公司以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，目前已实现“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的全国布局均衡战略。
　　投资建议：新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，公司以长三角为核心，完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张，新增土地储备充沛，预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2019-2021年EPS分别至6.00、7.74、9.32元，对应PE分别为5.73、4.44、3.69倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）。

czy112

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