新城控股（601155）：单月销售面积增速转正、战略性增加高能级城市项目

股票王

      新城控股(601155)

      事件

      公司公告经营简况， 5 月公司实现合同销售金额约 224.12 亿元， YOY-9.48%；实现销售面积约 203.93 万方， YOY+0.32%。 1-5 月累计合同销售金额约 714.55 亿元，YOY-23.06%；累计销售面积约 654.15 万方， YOY-17.84%。

      单月销售面积增速转正

      5 月公司实现合同销售金额约 224.12 亿元， YOY-9.48%，较上月增速提升 6.09pct；实现销售面积约 203.93 万方， YOY+0.32%，较上月增速提升 7.77pct；对应销售均价 10990 元/平米，较上月基本保持平稳。1-5 月公司累计实现合同销售金额 714.55亿元， YOY-23.06%，较上月增速提升 4.93pct；累计实现合同销售面积 654.15 万方，YOY-17.84%，较上月增速提升 6.23pct。公司 1-5 月销售金额恢复至去年同期的近八成，完成 2020 年销售目标的 28.6%；相比于往年 1-5 月较当年销售金额的完成率而言，当前完成率较低；主要源于推货节奏的铺排。自 19 年 5 月至今年四月前，公司拿地力度较低，叠加疫情，一定程度上对于推货节奏有所影响；考虑到 4-5月份来，公司拿地力度有明显提升，且拿地能级以长三角为主，并结构性进入了一二线城市，下半年货源或增加较为明显，我们判断，随着下半年货源的增加，公司有望实现全年 2500 亿元的销售目标。

      单月拿地战略性增加高能级城市项目

      5 月公司新增土地项目 10 个，分别为上海（ +1）、天津（ +1）、南通（ +1）、苏州（ +2）、常州（ +1）、内蒙古（ +1）、安康（ +1）、宿迁（ +1）、泰安（ +1）；新增项目结构性增加了一二线城市的布局；从区域分布上，主要以长三角区域为主，长三角：非长三角比例为 6:4，与公司长期深耕长三角战略相契合。权益比例上， 5月新增项目 100%：非 100%权益为 9:1，权益比例较高。 5 月新增项目总出让面积约80.81 万方，计容建面 195.03 万方，新增总地价为 91.89 亿元，权益地价约 77.27亿元，对应权益比例为 84.09%； 1-5 月累计新增出让面积约 343.17 万方，累计计容建面约 732.27 万方，累计新增总地价约 303.54 亿元， 累计权益地价约 275.82亿元，对应累计权益比例为 90.87%，权益比例保持较高水平。

      单月拿地力度较上年整体水平提升

      5 月单月拿地力度为 41%，较上年整体拿地力度（ 25.54%）有明显改善。单月权益拿地力度为 34.48%，较上年整体权益拿地力度（ 22.78%）提升约 11.70pct；从累计拿地力度的表现看， 1-5 月累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为 42.48%、38.60%，均高于上年水平，表明公司近期补货意愿充足。从补货均价看， 5 月新增土地平均楼面价为 4711 元/平米，单月楼面价/单月销售均价为 42.87%，新获取项目相对于当下的销售均价而言，仍具有一定的盈利空间； 1-5 月累计土地楼面价/累计销售均价为 37.95%。考虑到 4-5 月以来，公司战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本仍保持在 45%的水平之下，或表明公司较强的投资能力。

      投资建议： 公司近期主动增加高能级城市土地，且提升投资力度，有望为下半年及未来的持续发展打下基础，我们预计公司 20-22 年营业收入为 1315 亿、 1909 亿、2484 亿，对应净利润为 161 亿、 203 亿、 249 亿，对应 EPS 为 7.15 元、 8.99 元、11.05 元，对应 PE 为 4.57X， 3.63X、 2.96X， 维持“买入”评级。

      风险提示： 房屋价格大跌、 销售不及预期、 宏观经济波动。

czy112

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