新城控股(601155)销售目标超额完成，租金收入高速增长

步步为赢

　　事件：新城控股(601155)发布2018年12月份及四季度经营简报。
　　销售额超2千亿，增速TOP10房企第一。公司2018年12月实现销售金额225.3亿元，同比增长6.4%，环比增长30.8%，实现销售面积220.8万方，同比增长41.1%，环比增长52.2%，销售均价10205元/平。公司1-12月实现销售金额2211.0亿元，同比增长74.8%，实现销售面积1812.1亿元，同比增长95.2%，销售均价12201元/平。公司2018年销售目标1800亿，在当前市场环境下仍然超额完成销售目标，在克而瑞排行榜中销售额排名第八，同比增速在TOP10房企中位列第一，远超主流房企20%-30%的平均增速。2018年下半年以来，公司持续大力推盘，加上可售货值分布区域去化良好，在大多数主流房企增速下滑的情况下，公司有3个月增速超过200%。
　　拿地稳健土储充裕，试水养老和教育。公司12月拿地受高基数影响，面积增速下滑明显。新增计容建面291.3万方，同比下降47.6%，环比增长38.7%，支付权益价款149.8亿，同比增长56.9%，环比增长334.2%，拿地均价5274元/平。权益价款增速远超计容建面增速的原因为，公司试水养老和教育用地，12月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块，另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块，楼面价分别为22385元/平和15802元/平，权益均为100%。公司2018年共新增计容建面2536万方，同比增长0.8%，支付权益价款677亿元，同比增长10.3%，由于公司2017年拿地扩张积极（计容建面同比增长122%），在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下，公司拿地依然较为积极。根据我们估算，公司2018年末总土地储备近7500万平方米，按销售均价12201元每平米估算在手货值约9千亿，可供4-5年结算。
　　住宅商业双轮驱动，租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼，目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长，四季度租金及管理费收入7.3亿，环比增长28%。2018全年租金及管理费收入21.6亿，同比增长103%，平均出租率99%。目前已开业吾悦广场达42家，较上半年新增16家，在建及拟建的吾悦广场达38家，预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。
　　盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.96元、5.49元、7.12元，对应PE为6/4/3倍。考虑到公司销售增速超越同行，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售增速放缓，土地获取难度加大，资金回笼或变慢等风险。

czy112

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