招商蛇口(001979)10月销售点评：弱市销售靓丽，拿地继续谨慎

步步为赢

　　事件：
　　11月8日晚，招商蛇口(001979)公布公司10月销售数据，10月公司实现签约金额166.5亿元，同比+55.5%；实现签约面积72.7万平方米，同比+54.5%；10月公司新增建面16.2万平方米，同比-93.2%；总地价16.2亿元，同比-88.7%，其中新增权益建面5.5万平方米，同比-93.6%，权益地价5.8亿元，同比-87.1%。
　　点评：
　　10月销售167亿、同比+56%，市场走淡、基数走高下销售表现继续靓丽10月公司实现签约金额166.5亿元，环比+29.1%、同比+55.5%，较9月+19.1pct，优于克尔瑞主流50房企10月平均同比+30.5%；实现签约面积72.7万方，环比+0.3%、同比+54.5%，较9月+28.4pct，大幅领先于我们高频跟踪的46城10月成交面积同比-9.8%；销售均价22,914元/平米，环比+28.7%，较17年+15.8%。1-10月公司累计实现签约金额1,329.1亿元，同比+49.8%，较上月+0.8pct，完成全年1,500亿元销售计划88.6%；实现签约面积629.1万平方米，同比+37.7%，较上月+2.0pct。1-10月累计销售均价21,127元/平米，较17年提升6.8%；在下半年市场走淡、基数走高背景下，公司销售持续靓丽，鉴于公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，在当前三四线市场弱于一二线背景下，公司4季度销售仍将相对优秀，同时考虑到公司多举措提升周转、下半年推盘量较大，预计全年销售或将大概率超额完成，并进一步加速向行业前十冲刺。
　　10月拿地额同比-89%，同期拿地额/销售额仅10%，拿地继续较为谨慎10月公司在土地市场新获取东莞、新西兰奥克兰2城共4个项目，新增建面16.2万平米，环比-22.3%，同比-93.2%，其中新增权益建面5.5万平米，环比-9.7%，同比-93.6%，权益占比34.1%，低于17年平均水平25.5pct；对应地价16.2亿元，环比+46.2%，同比-88.7%，平均楼面价9,982元/平米，环比+88.0%，同比+66.2%，主要源于东莞和海外项目拿地均价较高。10月公司拿地额占比销售额10%，较9月上升1pct，拿地态度持续有所谨慎。1-10月公司共新获62地块，共新增规划面积1,029.3万平米，同比+33.5%；总地价832.3亿元，同比+7.4%；拿地额占比销售额达63%，较17年下降17pct，全年来看仍属加仓拿地。平均楼面地价8,086元/平米，较17年楼面均价-12.7%，拿地成本有效控制。非市场化拿地方面，18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目，集团内整合漳州，非市场化拿地能力加速兑现。
　　投资建议：弱市销售靓丽，拿地继续谨慎，维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，18年1-10月拿地仍相对积极，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元，目前现价对应18PE为9.0倍，维持目标价28.00元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

czy112

谢谢分享