保利地产(600048)深耕一二线，业绩有保障

步步为赢

　　2018年上半年净利增长15.1%，EPS为0.55元2018年上半年，保利地产(600048)实现收入595.36亿元；归母净利润65.05亿元，同比增长15.1%；

　　毛利率和净利率分别为35.49和15.64%，分别较去年同期上升4.59和2.49个百分点；EPS为0.55元。
　　销售显著增长，扩张积极，土储丰富销售显著增长，深耕核心城市群：2018年上半年，公司实现销售面积1454万平方米，同比增长38%；销售金额2153亿元，同比增长47%。2018年上半年公司持续深耕一二线和核心城市群，一二线城市签约金额占比近78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。
　　扩张积极，土储丰富：2018年上半年，公司新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平米，通过并购、合作等方式获取项目45个，占拓展项目总数的64%。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。截至2018年上半年末，公司共有在建拟建项目567个，可售容积率面积超1.56亿平米，拥有待开发面积8950万平米，其中一二线城市占比约为61%。
　　财务稳健，业绩锁定性佳2018年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为67.8%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.9倍，短期偿债能力优。
　　公司2018年上半年末预收款为2911亿元，对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达155%（2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收）；在满足2018年wind一致预期营收后，剩余的1033亿元仍能锁定2019年wind一致预期营收的43%。
　　加大外延发展力度，推进管理改革创新2018年上半年，公司完成收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案的股权交割工作，基本完成对集团境内房地产业务的整合。社区消费服务方面，保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合，共同打造国内销售代理行业领航者；保利物业收购湖南天创物业，实现多业态布局发展。报告期内，公司建立大运营管理机构，提高项目运营效率；整合项目拓展职能，丰富资源获取渠道；统一下属平台公司架构设置，不断提升标准化管理水平。
　　销售快速增长带来业绩保障，维持“买入”评级
　　在行业销售规模增速放缓的背景下，公司把握行业集中度提升的机遇，实现销售规模的快速增长。经测算，公司RNAVPS约为17元，较当前股价有54%的空间，预计2018、2019年EPS为1.7、2.19元，对应PE为6.5、5X，维持“买入”评级。
　　风险
　　若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。

czy112

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