世茂股份(600823)稳中求进，变革之年

步步为赢

　　世茂股份(600823)收入和利润稳健增长，符合预期。公司2019Q1实现营业收入31.9亿元，同比增长19.2%；归母净利润2.6亿元，同比增5.2%，扣非归母净利润2.5亿元，同比增长4.9%。同比增加主要系苏州金鸡湖6号地块项目销售结转增长，由于公司一季度可结转资源较少，对全年业绩不具有太大的前瞻意义。
　　可售货值充足，下半年销售提速可期。2019年1-3月，公司实现合同签约销售额52亿元，比2018年同期增长4%；实现合同签约销售面积23万平方米，比2018年同期增长5%。截至3月末，公司已实现全年销售目标的17%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市，且以商业为主，预售证获取条件严格，预计主要货量（深圳龙岗项目等）会在未来三个季度推出，考虑到公司整体未售货值约1400亿（未签约口径），今年可售逾500亿元，下半年销售提速可期，并且大概率超预期完成销售目标。2019Q1公司招拍挂拿地金额36.2亿元，并以3.8亿元的价格获取泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权，拿地金额/销售金额达76.9%，拿地强度较高，体现了公司强烈的扩张意愿。
　　销售稳健增长为业绩提供安全保障，土储布局丰富区位优越。公司2018年销售额271亿元，同比增长25%，销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障，截至2018年末，公司拥有土地储备总计1300万平，静态测算预计可供销售5年以上，土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比14%/52%/35%，长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。按货值计算一二三线占比分别为63%/27%/10%，长三角珠三角合计占比82%。
　　盈利能力处于行业最高位之列，杠杆率依然较低。公司资产负债率59.4%，剔除预收款的资产负债率为55.3%，较2018年末微增1.4个百分点，杠杆率依然处于行业最低水平。公司2019Q1毛利率31.3%，同比下降12.6个百分点，依然处于行业较高水平，因单个项目在一季度结算资源中占比过高因此毛利率有较大波动，预期后续会回归正常水平。经营效率继续提升。公司销售期间费用率较2018年下降2pct至11.7%，主因销售费用控制良好带来的销售费用率下行（2019Q1为3.85%，下降了1.8个百分点），管理费用率及财务费用率基本持平。
　　维持买入评级，维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略，拥有1500亿的优质住宅+商业土地储备，一二线占90%。资产质量优质，市场严重低估，管理层经营思路转变积极，今年是ROE提升的起点之年。公司2018年分红率大幅提升至40%，并有望长期维持，目前价格对应的股息率达5.2%，对长期投资者颇具吸引力。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元，同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为6.8X、5.6X、4.7X。

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papagm

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