招商蛇口（001979）增资南油集团提升前海合资公司占比，引入平安资管定增后续合作可期

股票王

      招商蛇口(001979)

      事件：6月1日招商蛇口公告将向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%的股权，并向平安资管非公开发行股份募集配套资金。且自6月1日开市起停牌。

      点评：通过此次交易，公司将提升在前海土地持地公司的持股比例由36.2%至41.6%。交易前，公司间接持有南油集团76%的股权，另外24%的股权由深投控（深圳国资委100%控股）持有（见图1）。交易完成后，南油集团将成为公司100%全资子公司。根据南油集团官网首页，南油集团位于前海自贸区，注册资本5亿元，管理资产246亿元，目前在前海拥有23万平方米权属土地，目前主要持有资产为通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。更多交易细节暂未披露，通过此次交易，公司将增加在前海土地合资公司的持股比例，由36.2%上升至41.6%。

      或引入平安资管作为股东，补充资金、后续合作加大值得期待。平安资管拟签署此次非公开发行股份认购协议，以平安寿险资金认购招商蛇口本次非公开发行的股份，发行完成后平安寿险将成为公司股东。同时，招商蛇口与深投控的交易完成后，深投控将成为招商蛇口股东。一方面通过定增引入平安资管资金，有助于补充公司经营所需的低成本资金，另一方面央企地产引入险资积极，大悦城定增引入太平人寿（2020.1）、上海临港引入太保寿险（2019.12）、金茂引入平安（2019.7）定增等类比来看，公司此次引入或符合当前“地产-险资”合作发展模式，一方面为地产补充低成本资金，另一方面为险资提供高分红、高股息的投资渠道。

      此次增持南油集团的财务影响：

      ①招商蛇口通过对南油集团增持，增加对招商前海实业的持股比例，从而间接增加对前海土地合资公司的股权比例，由36.2%上升至41.6%，由于合资公司原本为招商蛇口并表，因此对资产负债表影响较小，归母资产比重提升，少股权益比重下降。

      ②对公司利润表影响较小，归母权益占比增加，前海合资公司持有总建面约497.76万方，按照90%可售面积（约450+万方），保守按照均价8w假设，粗估货值为4032亿，提升的5.4%的持股比例或将增厚20亿以上归母净利润，少股损益下降

      ③前海地块开发进展8-10年：利润释放缓慢，分摊来看此次增资对报表影响较小

      投资建议：公司一季度拿地积极，在手储备货值充裕，全年销售有望达到行业较高水平。此外，公司在粤港澳大湾区核心片区土储丰厚，随粤港澳大湾区建设推进，公司有望进行灵活处置。预计公司2020年可售货值近4000亿，大概率实现2020年销售目标2500亿，业绩继续高增长。但考虑到近年来公司毛利率以及结算权益略有下降，我们预计公司2020、2021年净利润分别为184.7亿、210.7亿，对应EPS分别为2.33元、2.66元，对应PE为6.87X、6.03X，维持“买入”评级。

      风险提示：定增进展不及预期，股权收购不及预期，行业政策变动不及预期。

czy112

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