大悦城(000031)央企背景，深圳血统，商住协同缔造新辉煌

步步为赢

　　核心观点
　　大悦城(000031)兼具央企背景与深圳血统，经营稳健，财务健康。中粮地产的控股股东为中粮集团，是16家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近5年有4年毛利率超过30%，盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期债务292.8亿元，短期债务62.8亿元，EBITDA利息保障倍数为1.8，整体经营对债务保障情况好。
　　房地产业务集中于一二线城市，战略调整全面提速，进入跨越式发展阶段。公司长期深耕于一二线城市，2014-2017年，公司累计实现销售金额727亿，其中一二线城市占比98.5%。公司2018年以前侧重品质的打磨，规模扩张相对较慢。2018年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针，并且得到了良好的执行。2018年实现销售金额487亿（含大悦城地产），同比增长86.2%。在2019年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下，公司依靠在一二线城市的项目储备、产品力，再结合下沉强三四线城市，有望在2019年再度实现销售规模的跨越。
　　收购大悦城，实现商业地产和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商业地产龙头。2018年实现投资物业租金和其他相关收入51.6亿（含中粮6.1亿）。商业地产历经2年负增长，国内购物中心市场目前正在转暖，未来一二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城，既可获得稳定的租金收入，又为存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌，公司拿地时会更有优势，大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套，提升住宅产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予买入评级，目标价8.45元。我们预测公司2019-2021年每股收益分别为0.65/0.84/1.02元。可比公司2019年平均估值为13X，我们给予公司13X估值，对应目标价8.45元。

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