大悦城(000031)协同驱动高增长，开启大悦新篇章

步步为赢

　　核心观点
　　7月13日公司发布业绩预告，2019上半年公司预计实现归母净利
　　17.7-20.4亿元，较上年同期重组后增长30-50%。公司上半年业绩保持快速增长，主要源于报告期商品房销售收入结转增加。原中粮地产同大悦城(000031)地产重组完成后，公司融合住宅地产与商业地产，定位全产业综合地产开发平台，产业协同和核心竞争力进一步提升，预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元（前值2019、2020年14.0、16.3亿元，未考虑重组影响），维持“买入”评级。
　　可结转资源充裕叠加地产基数较低共促业绩高增长
　　公司重组完成后首份半年报预期靓丽，主要由于报告期结转商品房销售收入较上年同期增加所致。1、2018年原中粮地产和大悦城地产重组合并口径销售金额同比增长42%，2019Q1公司预收账款同比增长33.9%至277.9亿元。可结转资源充裕，叠加2018年地产业务结转基数较低（合并口径地产开发营收同比减少19.1%），开发销售业务预计贡献较高收入增速；2、2018年重组合并口径地产开发业务毛利率同比提升约7个百分点，高景气度周期项目的结转有望延续较高毛利率。
　　上半年销售增速位居主流A股上市房企首位，重组扩大资源规模优势
　　亿翰数据显示，2019上半年公司合并口径实现签约销售金额360.3亿元，跻身行业TOP50。上半年销售金额同比增长76%，增速位居主流A股上市房企首位。2019上半年新增土地储备规划建面约107.7万平，同比减少约23.7%，新增权益投资金额约43.7亿元，投资强度有所回落。原中粮地产2018年报显示报告期末地产开发拟建及在建项目待竣工计容建面765万平，同期大悦城地产年报显示土地储备约634万平，其中可售面积约241万平，重组后资源规模优势进一步扩大，我们预计公司2019销售金额有望向750亿迈进。
　　住宅商业协同效应释放，城市综合体开发竞争力凸显
　　大悦城地产2018年报显示，投资物业租金及物业管理服务收入36.3亿，同比增长5.8%。其中大悦城购物中心EBITDA达14.64亿元，同比增长10%。商业物业发展全面提速，18年实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个，主要在建及储备商业项目7个。我们认为公司在持续发展原有品牌住宅业务的基础上，将围绕以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营，优化自身产业结构，实现有竞争力的品牌化发展，释放“住宅+商业”协同效应。
　　综合地产开发一线品牌，维持“买入”评级
　　我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现，此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道，我们看好公司综合业务板块的高质量发展，预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元（前值2019、2020年14.0、16.3亿元，未考虑重组影响），对应2019-2021年EPS至0.65、0.77、0.96元。考虑到公司重组后总体资产规模及商业地产比重大幅增加，因此变更可比公司为商业地产运营商及综合开发商。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值，给予公司2019年12–13倍PE估值，目标价7.80-8.45元（前值6.60-7.26元），维持“买入”评级。

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