保利地产(600048)十月增速放缓、补货均价持续下降

步步为赢

　　事件：11月07日晚，保利地产(600048)公告18年10月份销售数据，10月份公司实现签约面积210.95万方，同比增长5.26%（前值+52.36%），签约金额311.18亿元，同比增长4.74%（前值+67.70%）；1-10月份公司累计实现签约面积2235.65万方，同比增长31.38%（前值+34.87%），累计签约金额3347.69亿元，同比增长40.74%（前值+45.87%）。
　　十月增速放缓、1-10月销售额已完成上年度108.26%：18年10月，公司实现签约面积210.95万方，同比增长5.26%（前值+52.36%），较上月增速收缩47.10pct，签约金额311.18亿元，同比增长4.74%（前值+67.70%），较上月增速收缩62.96pct；销售均价14751.36元/平米（前值15546.28元/平米），同比下降0.49%，环比下降5.11%。10月公司增速较9月放缓明显，从同阶梯行业的增速表现看，公司十月增速较同阶梯十月增速无优势。但公司1-10月的累计表现稳定，18年1-10月份公司累计实现签约面积2235.65万方，同比增长31.38%（前值+34.87%），累计签约金额3347.69亿元，同比增长40.74%（前值+45.87%）；累计销售均价14974.12元/平米，同比增长7.12pct（前值+8.16pct）；累计销售均价高于10月单月均价222.76元/平米（幅度为1.51pct）。截止10月份，公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的99.70%、108.26%，从我们近期的市场调研表现看，中部如武汉等城市刚需/刚改的销售较为良好；东部区域如厦门等，市场趋冷较为明显，城市间的轮动效应明显，我们认为公司全国布局的格局有望分散城市间的风险，维持公司今年保守销售额增速30%的判断。
　　权益拿地额/销售额32.57%，补货成本/销售均价下降：公司18年10月新增土地项目12个，较17年同期减少4个，较18年9月增加3个；新增项目仍以合作项目为主，主要分布于珠三角、长三角及中部区域等；100%权益：非100%权益比例为3:9，50%以上权益：50%以下权益比例为6:6。10月土地净占地面积168.02万方，计容建筑面积394.06万方，较上年同期分别提升71.13%、提升56.42%，权益建筑面积219.53万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达55.71%；从18年1-10月公布的数据看，1-10月累计权益拿地额/1-10月总土地价款比例为65.74%（前值66.88%）。10月新增土地总地价183.35亿元，同比下降37.98%；新增权益地价101.35亿元，同比下降36.85%；其中，权益拿地额/10月销售额占比为32.57%（前值22.86%），力度较9月有所提升但仍低于1-10月平均拿地力度（36.57%）。从拿地均价来看，10月新增土地楼面价4652.87元/平米（同比-60.35%），权益楼面价4616.86元/平米，补货均价/销售均价为31.54%，补货成本占销售均价比例持续下降。
　　投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级，6个月目标价15元。
　　风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

czy112

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