世茂股份(600823)塑造一二线，核心商业地产龙头

步步为赢

　　投资要点：
　　世茂股份(600823)以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群，旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来，世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构，战略布局全球近100个城市，拥有不同阶段的300余个地产项目，形成了多元并举的"可持续发展生态圈"，世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。
　　公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前，公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际，间接控股股东是世茂房地产（00813.HK，主要发展大型综合房地产项目），许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。
　　布局一二线核心城市，打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式，涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资，包括商业（商业地产和世茂广场）、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年，公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等，其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年，公司实现合同签约额160亿元，同比增长60%。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底，公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%，净负债率为117.8%。截止2017年底，公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底，公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅，占比分别为45%、46%、9%。
　　投资建议。布局一二线城市，打造商业地产龙头，给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台，区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底，公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元，对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2018年6-7倍PE，对应的合理价值区间为4.02-4.69元，首次覆盖，给予公司“优于大市”评级。
　　风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。

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