万科A(000002)销售增幅收窄，拿地审慎

步步为赢

　　事件描述
　　万科A(000002)7月实现销售面积313.5万平，同比增长2.2%；实现销售金额481.9亿元，同比增长6.8%；1~7月份累计实现销售面积2463.6万平，同比增长5.2%；实现销售金额3821.9亿元，同比增长9.3%。
　　事件评论
　　7月销售面积增速收窄，销售均价环比上升。公司7月实现销售金额481.9亿元，同比增长6.8%；销售面积313.5万平，同比增长2.2%；当月销售均价15372元/平，较上月的13568元/平增长13.29%。1-7月实现累计销售金额约3821.9亿元，同比增长9.3%；累计销售面积2463.6万平，同比增长5.2%。7月公司销售面积增速持续收窄至2.2%，显示当前销售环境略承压，但销售均价提升支撑销售金额增速约7%。
　　7月拿地建面同比下滑52.6%，销售增速下滑叠加融资偏紧下拿地审慎。7月单月拿地建面约402.1万平，同比下降约52.6%；1-7月累计拿地建面约1965.7万平，同比下降约36.2%。拿地价款方面，公司7月单月拿地总价约403.5亿元，同比下降约24.5%；1-7月累计拿地总价约1397.3亿元，同比下降约18.4%。拿地强度方面，1-7月公司累计拿地面积/累计销售面积比例为79.8%（去年同期为131.5%），累计拿地金额/累计销售金额比例为36.6%（去年同期为48.9%），当前销售承压，融资渠道收紧，公司整体拿地偏谨慎。
　　7月拿地聚焦二线城市，拿地成本同比上升。公司7月拿地总建面约402.1万平，集中在二线及强三线城市，其中二线城市约319.7万平（占比79.5%），三线城市约为82.4万平（占比20.5%），公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面，公司7月拿地均价10035元/平，同比上涨59.3%，1-7月累计拿地均价7108元/平，同比上涨27.9%。
　　龙头经营稳健，配置价值凸显。公司作为行业领军者，战略层面大势研判能力较强，在立足住宅开发基本盘基础上试图转型多元化业务，有望在行业增速放缓的背景下打开新的成长空间。公司在战术层面加强销售与融资方面的管控，整体经营稳健，有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年EPS为3.64、4.37、5.24元，增速为20%、19%、19%、对应PE分别为7.69x、6.41x、5.35x；维持买入评级。
　　风险提示：1.宏观经济变动及行业调控政策存一定不确定性，或对公司经营产生影响；
　　2.流动性环境变化或对公司业绩产生一定影响。

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czy112

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