万科A(000002)销售增速短期回落，拿地保持谨慎

步步为赢

　　事件
　　2019年6月份万科A(000002)实现合同销售面积489万平方米，同比增加8.76%，合同销售金额663.9亿元，同比增加1.16%；2019年1-6月份公司累计实现合同销售面积2150.1万平方米，同比增加5.6%，合同销售金额3340亿元，同比增加9.6%。
　　单月销售增速明显回落，累计销售面积增速稳中有升，均价维持高位公司单月销售增速明显回落，6月单月销售面积同比增加8.76%，销售额增加1.16%，环比5月分别回落22.1、34.1个CPT，单月销售均价为1.36万元/平，相比上月略有下降；19年1-6月，公司销售面积增速稳中有升，销售面积2150.1万方，同比增加5.64%，环比增加0.89个PCT，销售金额3340亿元，同比增加9.63%，环比回落2.32个PCT，累计销售均价1.55万元/平米，仍维持高位。受全国市场降温及高基数影响，公司单月销售增速明显回落，但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国，公司单月销售额增速1.16%、销售面积增速8.76%，我们预计下半年随基数降低，公司销售增速有望逐渐抬升。
　　高地价影响下，6月拿地力度保持谨慎，半年累计新增土储同比-30%受地价上涨影响，公司拿地维持谨慎，平均项目规模略有提升。2019年1-6月公司累计新增项目61个，去年同期新增项目127个，累计新增计容建面1563.6万方，相比去年同期减少29.92%，拿地销售面积比为0.73，处于历史低位水平；拿地区域来看，主要分布于昆明、贵阳的核心区域，以及大连、南京、广州等地拓展区，为增长潜力较高的区域，地价得到均衡；受拿地结构影响，单个项目规模有所提升。6月份公司拿地楼面均价为0.64万元/方，接近2016年1月的历史最高水平（0.67万元/方），我们认为这影响了公司拿地积极性。预计随土地市场热度下降，公司下半年拿地力度有望回升。
　　投资建议
　　公司6月销售额、销售面积增速明显回落，主要受市场降温及去年同期高基数影响，销售均价维持高位；拿地方面，受地价高涨影响，公司拿地维持谨慎，且拿地结构均为一二线、强三线区域，预计随土地市场逐渐降温，下半年公司拿地力度有望逐渐回升。我们认为公司业绩增长稳定，财务稳健，净负债率低。在手土储厚实，货值大部分分布在一二线，长期受益，预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.51、4.08元，对应PE为7.50X、6.45X，维持“买入”评级。
　　风险提示：重点布局区域调控加码，销售不达预期，融资收紧超预期

czy112

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papagm

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