房地产：京津冀协同发展 推荐3只股票

步步为赢

事件：三周年会议+习主席视察通州再次燃起大北京

1） 2016 年年底以来，京津冀规划一直在加速， 11 月 29 日出台《京津冀地区城际铁路网规划》，打造京津冀 1 小时交通圈； 2）近日，人民日报专访三地发改委，从人口疏导和产业疏导两方面进行了统计，能够看到的是北京新增常住人口大幅减少，天津产业结构开始升级，河北则是有了更多的战略项目； 3）习主席考察通州，定位北京城市副中心，同时，通州副中心规划将完成，并于 2017 年启动搬迁。

京津冀，目的是缔造产业圈层和人口层级，率先升级了北京

1）京津冀规划中，是产业转移和人口转移的过程，所以北京会率先进行产业升级，由于北京限制土地供给，也就意味着单位面积产出值需要提升以拉动经济，故北京开始向有质量的服务业升级； 2）天津定位于高端产业，属于第二产业，和北京相补充； 3）河北的发展则相对较慢，主要原因在于河北地域太广，从传导来看，越接近北京的区域会先受益，从经济拉动要素来看，河北最欠缺的是资本投入，还需要大量的固定资产投资作为先导。

北京的升级还没结束，当前重点仍在北京

1）对比国外，结束的标志可以以高物价水平为参考，主要体现高质量服务中的人工支出附加； 2）按照目前北京的经济体量，简单的迁出并不会对周边城市带来本质的变化，最主要的还是看待北京升级完成后各个城市之间的产业协同。

北京内部，主要看副中心建设，这是相对收益的主要来源

1）类比上海和深圳的发展，上海从浦西到浦东，深圳从罗湖、到福田再到现在的南山，从产业升级带来的中心建设对周边的房价带动最为明显，北京的案例相对特殊，也即并非由产业集聚推动的副中心建设，而是行政部门推动，所以并非能够完全类比； 2）然而，北京的城市规划相对落后，城市集聚带来的摩擦成本降低被城市规划所抵消，所以副中心的建设又变得非常重要。因此，我们认为，北京的升级暂未完成，首选具备相对收益的通州和北三县区域，再看待其他京津冀区域，相关公司包括中国武夷、首开股份、北京城建。

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