【风口研报·公司】市值较重估净资产或存100%+修复空间，这家国有独资小房企大量土...

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市值较重估净资产或存100%+修复空间，这家国有独资小房企大量土储聚焦北京、相关开发经验被写入北京“十四五”规划，同时“抢滩”REITS开辟融资新通路

市值较重估净资产或存100%+修复空间，这家国有独资小房企大量土储聚焦北京、具备加强增长空间，相关开发经验被写入北京“十四五”规划建议，今年11月“抢滩”REITS开辟融资新通路，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

首开股份（600376）精要：

①海通证券冯晨阳看好公司2022年上半年总土储面积估计约为2242.73万平方米，其中京内占比为35.8%，相对全国，北京房地产市场销售和价格韧性明显，未来依旧具备加强增长空间；

②公司除住宅、商办外，企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务，其“首开经验”是国有企业参与老旧小区改造的典型模式，《中共北京市委关于“十四五规划”和2035年远景目标的建议》明确提出推广“首开经验”；

③公司融资渠道通畅，2022年11月17日，公司与建设银行发起设立住房租赁基金，募集规模为300亿元，截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元，基金投资项目成熟后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出；

④冯晨阳预计公司2022-24年净利润分别为2.24/11.78/15.75亿元，目前公司RNAV（重估净资产）大致在12.76元每股，现价较RNAV折价约为46%；

⑤风险提示：房地产销售不及预期。

在坚持“房住不炒”的前提下，地产融资端暖风频吹，地产行业有望边际转好。

海通证券冯晨阳最新深度覆盖居京城房企龙头首开股份，公司属北京市属国有独资企业，截至2022年上半年，公司总土储面积估计约为2242.73万平方米，其中估计总土储面积京内占比为35.8%。相对全国，北京房地产市场销售和价格韧性明显，未来依旧具备加强增长空间。

公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳步下降。公司2021年整体平均融资成本为4.85%，较2017年下降0.3个百分点。

冯晨阳预计公司2022-24年净利润分别为2.24/11.78/15.75亿元，同比增长-67.6%/424.7%/33.8%，目前公司RNAV（重估净资产）大致在12.76元每股，现价较RNAV折价约为46%。

一、“首开经验”写入北京“十四五”规划建议

截至2022年三季度报，公司持有待开发土地（包括项目代征用地的项目总土地面积）的面积为77329平方米，未开工规划计容建面为197358平方米，未开工合作开发项目涉及的面积为54204平方米。其中，京内项目分别占公司持有待开发土地面积、未开工规划计容建面、未开工合作开发项目涉及面积比例为85.0%、84.8%、78.7%。

公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。除住宅、商办外，企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务。

“首开经验”是国有企业参与老旧小区改造的典型模式。《中共北京市委关于“十四五规划”和2035年远景目标的建议》明确提出，“实施城市更新行动”，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”、“首开经验”，引入社会资本参与。

截至2021年年报末，公司棚户区改造及土地一级开发项目合计总用地面积1589.12万平方米。以上项目中实施项目总用地面积974.45万平方米，后续储备项目总用地面积614.67万平方米。从投资规划角度看，实施项目合计总计划投资规模大致463.13亿。

二、抢滩REITS，开辟融资新通路

凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，2022年半年报期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。

2022年11月17日，首开股份官网信息公告，企业与建设银行发起设立的住房租赁基金——建信住房租赁基金正式签订合作意向协议。此次意向协议的签订，旨在双方就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。

建信住房租赁基金募集规模为300亿元。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。