房地产板块中的小市值公司，布局高端地产物流进入收获期，分析师给出50%以上目标价

股票王

      南山控股：①公司以“房地产开发+高端地产物流”双主业发展，今年预期两者业务都迎来较大改善；②地产业务19年同比销量增55%，今年进入结算期，业绩锁定率高，确定性强；③仓储物流业务去年底在管面积350万方，今年目标500万方，预计受益公募REITs政策推进，利润大幅改善；④目前重估净资产折价37%，天风证券陈天诚给予目标价6.67元，较现价有50%以上空间；⑤风险提示：房地产销售不及预期、REITs市场推进不及预期。

      房地产板块中的小市值弹性公司，布局高端地产物流进入收获期，分析师给出50%以上目标价

      地产板块中因为低估值属性及5、6月销售情况好于此前悲观预期上周出现了大涨。

      天风证券地产陈天诚团队近期覆盖了一家非常有看点的地产公司南山控股，公司的物流地产发展增速高，已有项目实现类资产证券化对接公募REITs产品，后续想象空间较大。

      陈天诚也是给予了南山控股6.64的目标价，较现价有50%以上空间。

      “地产开发+物流地产”双主业发展

      传统地产业务方面：

      2019年南山控股房地产业务占营收比例为69.3%，地产销售额79.5亿（+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。

      公司2019年末预收款为61.56亿元，对2020年wind一致预期营收锁定性为68.87%，较2018公司业绩锁定率有较大幅度的提升，今年业绩改善的确定性较强。

      仓储物流业务：

      公司推进仓储物流业务主要通过控股子公司宝湾物流。2019年全年，宝湾物流业务实现营业收入96,411万元，同比上升28%，归母净利润4,144万元，同比下降42%。业绩下滑主要由于宝湾物流融资额增加。

      仓储物流业务的毛利率较高，19年为56%，大幅度高于公司其他业务。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，在建待建项目约300万平米，扩张性强。

      公司目标为2020年底运营物流项目达500万方。

      公司的地产物流业务也是政策大力支持的对象，4月30日，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。

      6月3日，公司公告宝湾物流开展资产证券化的公告，拟将其两个物流园（明江宝湾物流园、广州宝湾物流园）进行资产证券化运作，并拟于合适时机对接公募REITs产品，本次交易完成后，预计可为公司实现归母净利润7亿元左右。

      资产证券化进一步拓宽了宝湾物流仓储物流业务融资渠道，盘活物流园不动产，也有望借助公募REITs大力改善负债结构，提高开发速度。

      综合来看，天风证券认为公司“地产开发+物流地产”双主业格局持续向好，其中物流地产今后接入公募REITs有望加快资产周转率，根据RNAV测算，公司重估净资产为每股6.64元，目前折价率37%，给予买入评级，目标价6.64元。

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大耳狐

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czy112

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shinyi

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