金科股份(000656)销售拿地提速，负债改善明显

步步为赢

　　2018H1净利增长46%，维持“增持”评级
　　2018H1金科股份(000656)实现营业收入155.5亿元，YoY+49.3%；实现归母净利6.7亿元，YoY+46.3%；实现扣非后归母净利6.0亿元，YoY+48.5%；加权平均净资产收益率较2017H1提升1.26pct至3.4%。总体业绩略超预期，维持2018-2020年EPS0.46、0.58、0.70元的盈利预测和“增持”评级。

　　销售延续高速增长，涨价效应持续显现
　　2018H1地产板块实现签约销售面积697万平，YoY+84%，实现签约销售金额581亿元，YoY+118%。上半年地产业务结转收入145.9亿元，YoY+55.1%，毛利率同比提升6.7pct至22.2%，主要受益于此前西南地区房价的快速上涨。上半年销售金额同比增速高出面积增速约34pct，我们预计产品结构、布局调整以及西南市场热度延续所带来的涨价效应将持续发挥对盈利空间的改善作用。报告期末公司预收账款较2017年末增长48.0%至634.0亿元，对2017全年总营收的覆盖率进一步提升至1.8，未来短期可结转资源的规模和质量预期良好。
　　积极补充优质货值，负债结构显著改善
　　2018H1公司在建项目126个，期末在建面积约2540万平方米，YoY+94%左右。上半年新获取项目56个，新增土地投资约270亿元，新增计容建面约1012万平，YoY+140%。报告期末公司可售面积约3600万平，货值较为充裕。虽然上半年公司拿地节奏持续加快，但是受益于销售端的强势表现，负债率不升反降，其中扣除预收款之后的资产负债率较2017年末下降7.9pct至50.7%，净负债率较2017年末下降55.9pct至163.0%。负债结构的显著改善为公司新一轮规模扩张奠定杠杆基础。
　　物管效益继续向好，新能源业务量质双升
　　2018H1社区服务业务累计进驻城市123个，管理项目超过600个，管理面积达2.16亿平米。虽然上半年新增合同管理面积仅有1057万方，但物业板块营业收入YoY+44%至6.5亿元，同时毛利率同比提升5.8pct至24.4%，经营效益持续向好。2018H1新能源项目上网电量YoY+26%至2.2亿度，限电损失比率同比下降10pct至25%左右，实现净利润约2470万元，YoY+411%，未来有望继续为公司贡献新的利润增长点。
　　深耕西南优势+多元业务发力，维持“增持”评级
　　公司西南市场的深耕优势明显，可售货值和加杠杆空间相对充裕，未来短期业绩有望保持稳健增长，维持公司2018-2020年EPS0.46、0.58、0.70元的盈利预测。参考可比公司18年估值均值8.1倍PE，考虑到公司地产业务的高增长预期，以及物业和新能源板块的良好发展空间，给予公司2018年11–12倍PE估值，目标价5.06-5.52元（前值5.98-6.44元），维持“增持”评级。
　　风险提示：受重庆区域性行情影响较大；公司社区综合服务和社区教育业务转型存在一定的不确定性；公司当前股权结构相对分散。

czy112

谢谢分享