万科A（000002）：1月销售高增长，拿地维持积极态势

股票王

        销售拿地保持积极态度，维持“买入”评级

        公司1月销售维持高增长，拿地积极，“三道红线”下融资成本优化已经有所体现。我们预期公司2020-2022年EPS为3.55、3.98和4.51元，稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，目标价35.82元（前值35.87元），维持“买入”评级。

        1月销售延续高增长，全年有望实现两位数增长

        2021年1月公司实现合同销售面积398.6万方，同比增长19.5%，销售额714.7亿元，同比增长30.2%，单月销售额仅次于公司20年12月（1015亿）以及6月（734亿），位列1月房企销售额克而瑞排行榜首。公司自20年下半年以来销售提速，20年12月销售额破千亿，同比增速高达77%，带动全年销售额同比增长11.6%达7041亿。1月销售延续高增长，我们认为公司21年全年销售额有望实现两位数增长。

        拿地积极，权益有所提升

        公司去年12月拿地额高达533亿，1月延续积极拓展态度，拿地面积280.7万方，拿地额195亿，同比增长411%，较19年1月增长57%，权益口径金额163亿，同比增长616%，较19年1月增长124%。平均地价6952元/平，相比去年全年上升6%，主要受拿地结构影响，1月新增项目中杭州项目地价占比达21%，楼面价达1.9万/平，拉高整体水平。地货比角度，1月新增项目楼面价/销售均价为39%，较去年全年低5个百分点。1月拿地权益有所提升，拿地额口径下拿地权益为83%，高于20年16个百分点。

        三道红线”下，融资优势进一步强化

        基于“三条红线”标准，截至2020Q3公司属于黄档，净负债率27.6%，维持行业低位，短债覆盖率高达196.8%，财务结构健康。今年以来，公司发行了30亿公司债以及20亿中票，利率区间为3.38%-3.98%。其中7年期公司债利率为3.98%，较去年四季度发行的同期限公司债下降了13BP。我们认为融资新政会强化优质房企的融资优势，预计未来公司融资仍将进一步优化。

        维持“买入”评级

        由于近期房企计提减值准备步入高峰期，我们预计公司合作项目收益将受影响，下调20-22年EPS至3.55、3.98和4.51元（前值3.73、4.21、4.79元），参考可比公司2021年7.3倍平均PE估值（Wind一致预期），稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，我们予以公司2021年9倍PE，目标价35.82元（前值35.87元），维持“买入”评级。

        风险提示：行业销售下行风险；拿地节奏低预期致可售货量不足风险。

czy112

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