万科A（000002）：销售喜迎开门红，已售未结撑业绩

股票王

        销售逆势增长亮眼，喜迎2021销售开门红

        2月5日，公司公告称，2021年1月公司实现合同销售面积398.6万平方米，同比增长19.5%；合同销售金额714.7亿元，同比增长30.2%；销售均价约17930元/平方米。1月7日，公司公告称，2020年1~12月公司累计实现合同销售面积4,667.5万平方米，同比增长13.5%；累计合同销售金额7,041.5亿元，同比增长11.7%；2020全年销售均价约15086元/平方米。

        行业经验丰富，财务维持稳健，融资新政对公司实际经营影响有限

        截止2020Q3，公司净负债率29%，现金短债比2.0倍，剔除预收账款后的资产负债率约74%，仅最后一项略高于红线要求。我们认为公司行业经验丰富，充分考虑了行业流动性变化的影响，在较长一段时间内保持了较为谨慎的债务扩张策略，2019年总有息负债同比下降1%，融资新政对公司实际经营影响有限。

        表内已售未结支撑业绩稳健增长，补货力度有回升

        截止2020Q3，公司表内已售未结7249亿元，较年初增长19%；考虑到公司2020年计划竣工面积同比增长10%，1-9月竣工面积同比增长10%，其中Q3单季度竣工面积同比增长26%。我们认为公司短期内业绩稳健增长具备支撑。

        2020年下半年以来，公司补货力度回升。2020年下半年新增土地储备建筑面积约为2346.5万平方米（上半年约为872.1万平方米），新增土地储备总地价为1590.3亿元（上半年约为524.5亿元）；公司抓住土地市场降温机遇，补货力度有所回升。

        2020全年来看，公司补货节奏前低后高，逐步增强，全年新增土地储备3218.6万平方米，同比下降约16.9%；全年拿地总地价为2114.8亿元，同比下降约8.8%；全年拿地均价约为6570元/平方米，同比上升9.8%。

        盈利预测、估值与评级：鉴于公司行业经验丰富，对行业流动性变化有较为充分的准备，三道红线实质性影响较小，已售未结较为充沛，销售逆势增长，我们上调公司2020-2022年预测EPS分别为3.84元、4.31元、4.75元（原为3.79元、4.29元、4.72元），当前A股股价对应2020-2022年预测PE分别为7.3/6.5/5.9倍；H股股价对应2020-2022年预测PE分别为6.1/5.5/5.0倍；公司地产基本盘保持稳健的经营策略，行业融资收紧下信用优势持续凸显，新业务收入规模基本成型，当前估值具备较强吸引力；综合考虑维持A股和H股“买入”评级。

        风险提示：土地投资规模不及预期；项目结算进度不及预期。

czy112

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